Comment estimer un entrepôt à Paris 12

Le marché de l’immobilier industriel et logistique présente certaines caractéristiques distinctives par rapport à d’autres secteurs tels que le résidentiel ou le commercial.

Un entrepôt, un bâtiment ou un complexe industriel est un conteneur qui sert d’espace de stockage, de production et/ou de distribution de biens industriels ou commerciaux.

Il est logique de penser que l’emplacement est un facteur qui détermine la valeur d’un entrepôt , mais dans un endroit spécifique ou dans la même zone industrielle, tous les entrepôts ont-ils une valeur similaire ? L’expérience nous montre que ce n’est pas le cas.

De nombreux facteurs influencent la valeur d’un entrepôt industriel ; les caractéristiques extrinsèques et intrinsèques de l’entrepôt doivent être analysées.

Quant aux facteurs extrinsèques, les suivants ont une influence positive :

• L’emplacement au sein d’une zone industrielle
• Ses caractéristiques (comme des routes larges et des parcelles régulières)
• Infrastructures et services (par exemple, de nos jours, l’existence d’un réseau de fibre optique ou à large bande est importante)
• Proximité de grands centres de population et/ou de pôles et centres de communication (autoroutes, autoroutes, ports, aéroports, gares de fret, etc.).
• Les paramètres urbains et les usages autorisés dans la zone industrielle influenceront la plus ou moins grande commercialisation de l’entrepôt.

Concernant les caractéristiques intrinsèques de l’entrepôt , il existe deux situations principales du point de vue de sa promotion/construction :

1. Entrepôts génériques, construits par un promoteur et adaptés ultérieurement à l’activité à exercer.
2. Navires construits à des fins d’autopromotion ou commandés pour une activité spécifique.

Quant au premier groupe, il s’agit à l’origine de simples conteneurs sans aucun type d’installation . Ici, les aspects importants à considérer sont sa typologie (isolée ou mitoyenne), le type selon la facilité de propagation du feu (type A, B ou C), la surface et sa proportion au rez-de-chaussée, la hauteur libre, l’existence et, le cas échéant, les dimensions du patio.

Si l’entrepôt a déjà été occupé, il dispose généralement d’un certain type d’installation (au moins électrique et plomberie) et d’un espace bureau, de toilettes et/ou de vestiaires. C’est ici qu’entrent en jeu l’ancienneté, les rénovations effectuées et l’état de conservation . Ces adaptations augmentent généralement la valeur par rapport au bâtiment brut, à condition qu’elles soient en bon état et ne se limitent pas à une activité spécifique (par exemple, une installation d’air comprimé peut être très utile pour une activité, mais inopérante pour plusieurs autres).

Concernant le deuxième groupe, il s’agit de bâtiments construits pour une activité spécifique , ce qui implique l’existence d’un programme fonctionnel spécifique (zone de stockage, zone de production, salle à manger, bureaux, vestiaires, etc.).

Dans ce type de navire, une bonne conception et un programme adaptable sont essentiels ; Et s’il y a une possibilité d’expansion future, nous devons réfléchir à la manière dont elle sera réalisée. Il existe de nombreux cas de complexes industriels obsolètes constitués de la juxtaposition d’entrepôts aux caractéristiques différentes (portées, hauteurs, nombre d’étages, etc.) construits au fil des années, en fonction des besoins de chaque moment. Si l’on pense uniquement au processus de production actuel nécessaire à l’activité prévue, il y a un risque que, bien que l’entrepôt ne soit pas physiquement monovalent, il finisse par l’être fonctionnellement. La production du XXIe siècle n’est pas la même que celle du XXe siècle, et encore moins celle du XIXe siècle. Il est possible que, dans 15 ans, la manière de produire le même produit pour lequel un entrepôt a été conçu soit différente de celle d’aujourd’hui.

D’autre part, l’existence d’une zone de bureaux de représentation contribue à donner de la valeur à l’ensemble , mais si elle est surdimensionnée, elle peut avoir l’effet inverse. De nombreuses entreprises ont leur siège social dans les zones tertiaires des villes, tandis que dans les zones ou polygones de production, de stockage ou de logistique, leurs besoins en espaces de bureaux sont moindres et, par conséquent, l’offre et la demande doivent être rapprochées.

Toutefois, l’existence d’éléments à usage unique ou d’installations spécifiques à une activité spécifique , telles que des chambres froides, n’est pas prise en considération dans l’évaluation .

Toutefois, pour certains entrepôts promus pour un usage spécifique , il peut arriver que ces installations spécifiques soient d’une telle ampleur qu’elles transforment le bien en un bien monovalent, auquel cas il ne sera plus valorisé par comparaison avec d’autres entrepôts similaires, mais comme un bien lié à une exploitation économique pour lequel une valeur est obtenue en fonction des attentes de production de revenus dérivés de l’activité.

Dans certains cas, les caractéristiques et l’emplacement du polygone déterminent le type de navire qui doit être construit . Dans une Zone d’Activités Logistiques (ZAL), on construira des entrepôts hauts et ouverts, pratiquement tous avec rez-de-chaussée, et avec de grandes cours d’accès et de manœuvre (même si cela signifie ne pas utiliser l’occupation maximale autorisée), et d’autre part, cela n’a aucun sens de construire des entrepôts avec une faible hauteur libre et une surface réduite, ou de grands premiers étages destinés aux bureaux.

Seuls les titres pour lesquels une disposition légale attribue des compétences spécifiques ont des attributions professionnelles . Pour obtenir une attribution légale, non seulement des connaissances sont requises, mais également un document prouvant que vous pouvez utiliser cette compétence dans un cadre réglementaire. En Espagne, le titre académique officiel confère des pouvoirs spécifiques déterminés par la loi . Il est important de souligner que les diplômes universitaires forment les étudiants à leurs compétences, mais tous ne donnent pas accès à ces pouvoirs professionnels.

Dans le cas où l’entrepôt est situé sur un terrain urbain ou aménageable , les techniciens compétents ayant une attribution professionnelle peuvent être des architectes, des architectes techniques, des ingénieurs industriels et des ingénieurs techniques.

Dans le cas où l’entrepôt se trouve sur un terrain non urbanisable lié à des activités agricoles, le technicien qualifié est un ingénieur agronome ou un ingénieur technique agricole ; pour les autres activités cela dépendra du secteur d’activité.

L’évaluation des navires, comme on le voit, est soumise à des circonstances différentes. Il est donc préférable de demander l’avis d’un expert et de demander une évaluation de l’entrepôt à votre agence immobilière à Paris 12.