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Émirats arabes unis : Investir dans l’immobilier

Émirats arabes unis : Investir dans l’immobilier : pourquoi les investisseurs devraient envisager de devenir propriétaires via des véhicules d’entreprise

Le marché immobilier aux Émirats arabes unis (EAU) connaît un essor considérable depuis la pandémie de Covid-19 : un nombre record de transactions est en train d’être enregistré, avec une augmentation de plus de 60 % par rapport aux chiffres d’avant la pandémie. Même si les investisseurs peuvent initialement conceptualiser leur investissement en tant qu’individus, après un examen plus approfondi, il serait judicieux d’envisager de structurer leur investissement par l’intermédiaire d’une personne morale. Dans cet article, nous présentons les possibilités juridiques et les avantages potentiels d’une telle structuration.

Les Émirats arabes unis, en particulier l’Émirat de Dubaï, constituent un marché privilégié pour une bonne raison : outre des prix immobiliers relativement abordables, les Émirats arabes unis offrent une stabilité politique et économique, des infrastructures bien développées, une qualité de vie élevée et sont considérés comme un pays libéral. pôle d’affaires pour les investisseurs internationaux.

Types de droits de propriété aux Émirats arabes unis

En règle générale, la propriété immobilière aux Émirats arabes unis est limitée aux ressortissants des Émirats arabes unis et du CCG. Les investisseurs étrangers sont autorisés à acquérir des droits de propriété uniquement dans des zones désignées. Ces zones sont des parcelles de terrain explicitement identifiées réservées à la propriété étrangère et sont connues sous divers termes à travers les Émirats.

Aux Émirats arabes unis, les propriétaires fonciers se voient attribuer des droits de propriété immobilière via les mécanismes suivants :

Freehold : Cela accorde le droit de propriété illimité sans aucune limitation temporelle et constitue le droit le plus supérieur et le plus commun aux Émirats arabes unis.
Contrat de location : ce droit fait référence à un arrangement immobilier dans lequel l’investisseur, ou le locataire dans ce cas, a le droit d’utiliser et d’occuper une propriété pendant une période déterminée (jusqu’à 99 ans), comme indiqué dans un contrat de location à conclure. avec le vendeur ou le propriétaire. Le propriétaire conserve la propriété et, à la fin de la durée du bail, la propriété revient généralement au propriétaire, à moins qu’il n’existe des dispositions pour son renouvellement.
Musataha : ce droit permet à son titulaire d’occuper et d’ériger des améliorations sur des terres appartenant à une autre partie (le titulaire du droit Musataha). Durant leur durée de vie, les améliorations construites deviennent la propriété du détenteur des droits Musataha. Ces droits peuvent être accordés pour une période allant jusqu’à 50 ans, avec possibilité de renouvellement pour 49 ans supplémentaires.
Usufruit : Englobe les droits immobiliers qui confèrent à l’usufruitier le privilège d’utiliser et d’habiter la propriété d’autrui, mais sans l’autorité d’effectuer des modifications physiques ou de développer la propriété. Ces droits peuvent être conférés pour des durées allant jusqu’à 99 ans.

Les droits immobiliers et de propriété peuvent appartenir à une personne physique ou morale. Dans certains cas, les investisseurs étrangers ont tout intérêt à envisager la propriété alternative via une personne morale plutôt que la propriété individuelle.

Avantages de la propriété via des entités corporatives

L’objectif principal de l’utilisation d’une personne morale comme véhicule de propriété d’actifs immobiliers est de protéger ces actifs contre des responsabilités potentielles, car les sociétés ne sont pas tenues responsables des obligations et des dettes de leurs filiales.

De plus, la consolidation de divers patrimoines immobiliers et la facilitation fluide des transferts de propriété peuvent être obtenues grâce à la propriété de plusieurs propriétés par une seule personne morale. Dans ce contexte, les investisseurs doivent garder à l’esprit que les changements dans la structure actionnariale de la société propriétaire de l’immobilier n’entraîneront pas les frais de transaction gouvernementaux obligatoires, qui s’élèvent à 4 % du prix de vente par le Département foncier de Dubaï (DLD), contrairement au changement. de la propriété des biens en copropriété entre particuliers.

Astuce :

Dans le cas où une propriété appartient déjà à un individu qui souhaite maintenant la transférer à une personne morale détenue uniquement par la même personne en tant qu’actionnaire (et donc éventuellement le même propriétaire), une telle transaction serait considérée comme un cadeau, déclenchant une réduction des frais DLD. de 0,125 pour cent seulement.

Enfin, l’adoption d’une structure de société introduit un niveau supplémentaire de confidentialité et d’anonymat concernant la propriété, compte tenu de la personnalité juridique distincte de la personne morale.

Éligibilité à la propriété d’entreprise de biens immobiliers à Dubaï

La propriété des droits de propriété est limitée à certaines formes de société à Dubaï, comme décrit ci-dessous.

À TERRE (CONTINENT)

Les entreprises du continent, indépendamment de toute activité autorisée, sont actuellement autorisées à posséder des biens immobiliers à Dubaï, y compris à louer ces actifs.

SOCIÉTÉS OFFSHORE

Les sociétés offshore sont des entités juridiques qui ne sont pas autorisées à exercer une activité commerciale opérationnelle aux Émirats arabes unis et sont pour la plupart constituées en sociétés holding. Les sociétés offshore étrangères situées en dehors des Émirats arabes unis, par exemple, situées dans les juridictions des îles Caïmans ou des îles Vierges britanniques, ne sont pas autorisées à posséder des biens immobiliers à Dubaï. Par dérogation à cette règle générale, seules les sociétés offshore actuellement établies dans la zone franche de Jebel Ali (JAFZA) peuvent posséder des propriétés à Dubaï. De même, les entités agréées par la zone économique de Ras al Khaimah (RAKEZ) et le Ras Al Khaimah International Corporate Center (RAKICC) peuvent enregistrer la propriété d’un bien immobilier.

Le DLD est réticent à accepter des structures actionnariales complexes de sociétés offshore enregistrées dans les zones franches susmentionnées, par exemple si l’actionnaire d’une telle société est une holding complexe agréée aux îles Caïmans. Dans ces cas, l’éligibilité à la propriété immobilière doit être soigneusement évaluée au préalable.

ENTREPRISES DE LA ZONE FRANCHE

Les sociétés des zones franches (autres que les sociétés offshore) dans les principales zones franches des Émirats arabes unis, notamment le Centre financier international de Dubaï (DIFC) et le Centre multi-commodités de Dubaï (DMCC), ainsi que le marché mondial d’Abu Dhabi (ADGM), sont autorisé à posséder un bien immobilier à Dubaï. Dans la plupart des cas, une lettre de non-objection de l’autorité concédante doit être obtenue et présentée au DLD lors du transfert de propriété.

SOCIÉTÉ SPV À ADGM

Il convient de noter qu’ADGM offre aux investisseurs la possibilité de créer un « véhicule à usage spécial » (SPV). Il s’agit d’un type de société sans activité créée dans un but précis, principalement pour détenir des actions de sociétés, des droits de propriété intellectuelle ainsi que des biens immobiliers. Les coûts de création d’un SPV sont inférieurs à ceux d’une entreprise de zone franche habituelle. Un autre avantage de l’installation dans ADGM est que l’enregistrement se fait entièrement en ligne et qu’aucune légalisation des documents de société étrangère n’est requise (mais plutôt une attestation de la haute direction de la société étrangère ou d’un tiers habilité à attester ces documents).

Conclusion

Compte tenu des avantages potentiels, les investisseurs intéressés par le marché immobilier aux Émirats arabes unis seraient bien avisés d’envisager la propriété par l’intermédiaire d’une personne morale. Compte tenu de la nature vaste et dynamique de ce sujet spécifique, une évaluation approfondie de toutes les options disponibles, de leurs avantages respectifs ainsi que des lois et réglementations applicables doit être effectuée avant de s’aventurer dans ce domaine de la propriété.