Quand le marché immobilier va-t-il s’effondrer ? Les économistes ne le prévoient pas pour 2024 ou 2025

• Les experts affirment massivement que le marché immobilier n’est pas près de s’effondrer.
• Le dernier krach immobilier a contribué au manque d’offre actuel, ce qui empêche les prix de baisser.
• Les taux hypothécaires ont toutefois baissé, ce qui contribuera à rendre l’accession à la propriété plus abordable.

En raison des taux hypothécaires élevés et des prix élevés de l’immobilier, l’année 2018 a été difficile pour les acheteurs de logements. Dans la dernière enquête nationale sur le logement de Fannie Mae , seuls 19 % des consommateurs ont déclaré qu’ils pensaient que c’était le bon moment pour acheter un logement.

Les prix de l’immobilier ont augmenté de 4,96 % sur un an en juillet 2024, selon le dernier indice des prix de l’immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller , et de nombreux prévisionnistes du marché immobilier s’attendent à ce qu’ils continuent leur tendance à la hausse tout au long de l’année prochaine.

Le marché immobilier difficile amène de nombreux acheteurs potentiels à se demander si les prix des logements vont un jour baisser ou s’ils pourraient s’effondrer dans un avenir proche.

Le marché immobilier risque-t-il de s’effondrer prochainement ? Et si tel est le cas, les logements seront-ils plus abordables pour les primo-accédants ?

Le marché immobilier va-t-il s’effondrer en 2024 ou 2025 ?

Bien que de nombreux Américains pensent que le marché immobilier risque de s’effondrer, les économistes qui étudient les conditions du marché immobilier ne s’attendent généralement pas à un krach en 2024 ou au-delà, à moins que les perspectives économiques ne changent.

Prévisions des experts

Les dernières prévisions du marché immobilier de certains des principaux groupes industriels indiquent que les prix des logements augmenteront l’année prochaine.

Fannie Mae prévoit une hausse des prix de l’immobilier de 6,1 % en 2024 et de 3 % en 2025. Elle prévoit également que le nombre de personnes achetant un logement augmentera de 9,8 % l’année prochaine, après avoir terminé 2024 en baisse de 0,3 %. La Mortgage Bankers Association prévoit que les prix de l’immobilier auront augmenté de 3,9 % d’ici la fin de cette année et de 2,7 % d’ici la fin de 2025. En 2026, la MBA pense que les prix pourraient encore augmenter de 2,5 %. 

Selon l’ Association nationale des agents immobiliers, les prix des maisons existantes termineront l’année autour de 398 700 $ et qu’ils augmenteront à 405 000 $ d’ici la fin de 2025.

Les indicateurs économiques à surveiller

Ces prévisions pourraient changer si l’économie montre des signes d’affaiblissement. Le chômage a légèrement augmenté par rapport à l’année dernière, mais reste relativement faible. En septembre, le taux de chômage a légèrement baissé à 4,1 % par rapport au mois précédent.

Dans leur dernier résumé des projections économiques , publié en septembre, les responsables de la Réserve fédérale ont prédit que le taux de chômage pourrait culminer à 4,4 % en 2024 et 2025 avant de redescendre à un taux à plus long terme de 4,2 %. 

Si le chômage augmente davantage, nous pourrions connaître une récession, ce qui pourrait nuire au marché immobilier et entraîner une légère baisse des prix. Mais même dans ce cas, les prix pourraient ne pas baisser suffisamment pour avoir une incidence significative sur l’accessibilité à la propriété.

Un autre indicateur de tension sur le marché immobilier est l’augmentation des saisies immobilières . Mais dans un rapport récent , la société de données immobilières ATTOM a déclaré que les saisies immobilières avaient diminué de 11 % sur un an en août.

Comprendre la dynamique du marché immobilier

Pourquoi les économistes sont-ils si sûrs que les prix de l’immobilier ne s’effondreront pas ?

« L’offre est tout simplement insuffisante », explique Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors. « Le principe de l’offre et de la demande fait que s’il y a pénurie, les prix ne peuvent tout simplement pas s’effondrer. »

Selon Realtor.com , il manque entre 2,3 et 6,5 millions d’unités aux États-Unis pour constituer une offre de logements saine . Même si un événement devait provoquer l’abandon de nombreux acheteurs du marché, la demande ne pourrait probablement pas baisser suffisamment pour faire baisser les prix de manière significative.

État actuel du marché immobilier

Même s’il est compréhensible que certains acheteurs pleins d’espoir pensent que leur seule chance de devenir propriétaires est que le marché s’effondre, ils ne réalisent peut-être pas que le dernier krach est en partie à l’origine de la situation actuelle.

Comment le dernier krach du marché immobilier a contribué à créer les conditions actuelles

Au milieu des années 2000, de nombreux prêteurs proposaient des prêts hypothécaires à des emprunteurs à haut risque sans demander de documents appropriés. Dans le même temps, les constructeurs de maisons construisaient rapidement de nouvelles maisons pour répondre à la demande croissante.

« Les constructeurs de maisons produisaient à tout va, il y avait énormément de construction de maisons », explique Yun. « C’était l’une des situations de production les plus actives. Nous avions donc une offre excédentaire. »

Lorsque le marché immobilier s’est effondré, provoquant la Grande Récession , le secteur de la construction de logements a été détruit. De nombreuses entreprises ont fait faillite et de nombreux entrepreneurs ont quitté définitivement leur emploi pour d’autres secteurs. 

Dans les années qui ont suivi la récession, le secteur a eu du mal à se rétablir et peu de logements ont été construits. Aujourd’hui, plus d’une décennie après la fin de la Grande Récession, les acheteurs de maisons ressentent encore les effets de la dernière crise. 

La demande des primo-accédants et des milléniaux

L’offre est donc insuffisante, mais d’où vient la demande ? Même si la demande de logements a quelque peu diminué en raison de la hausse des taux hypothécaires, de nombreux acheteurs sont toujours intéressés par l’achat d’un logement, en particulier les primo-accédants.

Selon la NAR, 32 % des acheteurs de maisons qui achètent cette année le font pour la première fois. Et les millennials, dont beaucoup n’ont jamais été propriétaires auparavant, ont finalement dépassé les baby-boomers en tant que groupe démographique le plus important d’acheteurs de maisons, représentant 38 % du marché.

L’arrivée sur le marché de nouveaux acquéreurs ne fait qu’aggraver le problème de l’offre. La génération Z, une autre génération nombreuse, commence elle aussi à chercher un logement. Cependant, à mesure que les baby-boomers emménagent dans des maisons de retraite ou décèdent, les maisons qu’ils laissent derrière eux devraient contribuer à accroître l’offre de logements à l’avenir – un phénomène surnommé le « tsunami argenté ». Nous pourrions donc bientôt bénéficier d’un certain soulagement grâce à l’ajout de cette offre.

Tendances des prix de l’immobilier

Les prix des logements ont augmenté cette année. Selon la NAR, les prix des logements existants ont commencé l’année à 385 100 $ et ont augmenté à 413 000 $ au troisième trimestre. Mais ils pourraient diminuer légèrement au quatrième trimestre avant de remonter en 2025. 

Les taux hypothécaires et le marché immobilier

Les taux hypothécaires sont en baisse depuis plusieurs mois. En septembre, les taux hypothécaires moyens à 30 ans sont tombés à 5,74 %, selon les données de Zillow . Mais ils ont légèrement augmenté ce mois-ci.

Comme les taux devraient encore baisser, de nombreux acheteurs attendent avant de commencer le processus d’achat d’une maison.

Impact de la Fed

La Réserve fédérale a commencé à abaisser le taux des fonds fédéraux en septembre, ce qui a contribué à la baisse des taux hypothécaires. Alors que la Fed continue de réduire ses taux et que les taux hypothécaires s’assouplissent, la demande d’achat de logements devrait augmenter, ce qui exercera une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier. 

Prédire un krach sur le marché immobilier

Les krachs du marché immobilier se produisent généralement lorsqu’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande. Mais de nombreux facteurs peuvent être à l’origine de ce déséquilibre, ce qui rend les krachs difficiles à prévoir.

Comment une faible demande peut provoquer un effondrement du marché immobilier

Une chute soudaine de la demande de logements peut conduire à un effondrement du marché immobilier. Cela peut se produire si de nombreux acheteurs potentiels perdent leur emploi pendant une récession et ne sont plus en mesure d’acheter une maison. Si personne n’achète de maison, la valeur des maisons s’effondre.

La baisse de la demande se produit généralement aussi lorsque les taux hypothécaires sont élevés. Cela ne suffit souvent pas à provoquer une chute des prix. Mais si l’offre est également relativement élevée, une baisse modérée de la demande pourrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier. 

Comment une augmentation de l’offre peut provoquer un effondrement du marché immobilier

Même si cela peut être difficile à imaginer dans le marché actuel, il est possible qu’il y ait une offre excédentaire de logements. Cela peut se produire si les constructeurs construisent trop de logements dans une zone donnée, ou si un ralentissement économique amène de nombreux propriétaires à perdre leur maison à cause d’une saisie. Dans ce scénario, non seulement un grand nombre de nouveaux logements seraient mis sur le marché, mais les conditions économiques pourraient également empêcher d’autres acheteurs d’acheter ces logements. 

Les variations de l’offre ou de la demande ne sont pas toujours synonymes d’un krach imminent. Les prix peuvent stagner ou baisser légèrement sans s’effondrer.

Ce que signifierait un krach du marché immobilier pour les acheteurs et les vendeurs de maisons

L’impact de la crise du marché immobilier sur les acheteurs

Tout est possible, et personne ne dispose d’une boule de cristal pour prédire avec certitude ce qui se passera sur le marché immobilier dans les mois et les années à venir. Si le marché venait à s’effondrer, serait-il plus facile d’acheter un logement ?

C’est possible, mais cela dépend de la cause de la crise. Si elle ressemble à la précédente, où de nombreux travailleurs ont perdu leur emploi, de nombreux acheteurs ne pourront pas profiter de la baisse des prix de l’immobilier. Et compte tenu des conditions d’offre actuelles, il est très peu probable que les prix chutent de manière significative sans que cela n’entraîne de répercussions économiques plus importantes.

L’impact de la crise du marché immobilier sur les vendeurs

Ces dernières années, le marché immobilier a été favorable aux propriétaires et aux vendeurs. L’offre limitée a fait grimper la valeur de leurs maisons et leur a donné l’avantage dans les négociations de vente. Mais un krach immobilier transférerait probablement une partie de ce pouvoir aux acheteurs. Cela signifie que les vendeurs devraient être plus ouverts à offrir des concessions aux acheteurs ou à baisser leurs prix. 

Un accident pourrait également avoir un impact sur la valeur de votre maison et rendre potentiellement difficile tout déménagement si vous vous retrouvez sous l’eau sur votre prêt hypothécaire .

Se préparer à un éventuel krach du marché immobilier

À l’heure actuelle, vous n’avez probablement pas besoin de vous préparer à un effondrement du marché immobilier.

Mais si vous vous demandez ce que vous pouvez faire maintenant pour vous mettre dans une bonne position si un accident devait survenir dans le futur, voici quelques moyens de vous préparer :

• Gardez un fonds d’urgence
• N’achetez pas une maison plus grande que ce que vous pouvez vous permettre
• Obtenez un prêt hypothécaire à taux fixe pour ne pas avoir à vous soucier de l’augmentation de vos mensualités.
• Augmentez votre mise de fonds afin d’avoir une certaine valeur nette dans votre maison

Comment acheter une maison dans un marché difficile

Au lieu d’espérer des prix plus bas, voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour réaliser vos rêves d’accession à la propriété en 2024.

Élargissez votre recherche

Si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter dans votre ville actuelle, envisagez de chercher ailleurs. Parlez à un agent immobilier local pour savoir si vous pouvez trouver des logements plus abordables dans quelques villes plus loin. Souvent, les prix moyens des maisons peuvent varier considérablement d’un code postal à l’autre. Assurez-vous simplement de prendre également en compte d’autres facteurs avant de déménager dans une nouvelle région, comme votre trajet pour vous rendre au travail et si vous souhaitez vous installer dans un certain district scolaire.

Si vous vivez dans une zone métropolitaine à coût de vie élevé, déménager hors de la ville peut rendre l’accession à la propriété beaucoup plus abordable.

« Pour ceux qui ont la possibilité d’aller plus loin dans les banlieues, les banlieues exurbaines ou même dans les petites villes, le comté voisin, l’accessibilité est plus abordable », explique Yun.

Attendez que les taux hypothécaires baissent

La seule bonne nouvelle pour les acheteurs de maisons est que les taux hypothécaires devraient baisser en 2025. Bien que Yun affirme qu’il est peu probable que nous assistions à un retour aux niveaux historiquement bas dont les emprunteurs ont bénéficié en 2020 et 2021, les dernières prévisions suggèrent que les taux fixes à 30 ans pourraient baisser légèrement au cours des deux prochaines années.

La baisse des taux hypothécaires signifie que davantage de personnes pourront se permettre d’acheter une maison. Grâce à la baisse des taux, vous pourriez économiser des centaines de dollars par mois sur votre paiement hypothécaire .

Obtenez autant d’aide que vous pouvez

Les prêteurs hypothécaires offrent de plus en plus d’incitations pour attirer les emprunteurs potentiels, et bon nombre des meilleurs prêteurs hypothécaires pour les acheteurs débutants proposent des choses comme une aide à l’acompte ou des réductions de taux d’intérêt pour aider les emprunteurs à accéder à un logement.

Assurez-vous de profiter de toute l’aide qui vous est offerte. Recherchez les prêts hypothécaires sans mise de fonds et les subventions pour la mise de fonds offertes par les prêteurs, ainsi que l’aide à la mise de fonds offerte par votre État ou votre municipalité